编者按

根据《上海购物中心2022—2023年度发展报告》的数据，到今年底，全市3万平方米以上的购物中心将超过400家。

400多家商场拥挤吗？若是千篇一律，必是拥挤；但若是“千店千面”，又或许能够错位竞争、各美其美，形成全市商业版图新格局。商场的“通关密码”是什么？以下是三道必答题：商场能否更深度融于生活？能否在地创造“诗和远方”？能否更长久融于时间？

今天起，本报推出“上海新商业‘通关密码’”系列报道，从沪上这些商场在激烈竞争中探索“通关”新模式、新场域和新玩法的过程，寻找到促消费、稳增长的更多路径。

位于长寿路街道的鸿寿坊在这个中秋国庆“双节”来临之际开业，吸引众多市民前来消费。 

这个中秋、国庆“双节”，上海有不少新商业项目开业。

位于普陀区长寿路街道的鸿寿坊就是其中之一。鸿寿坊的地理位置，说好也不好。好，是因为商业体坐落于市中心的“半马苏河”，毗邻轨道交通7号线和13号线站点。不好，则是因为周围一公里内不仅有老牌的189购物中心、巴黎春天，还有新开业的旭辉里，市场竞争格外激烈。而且，它很迷你——商业部分面积只有1.5万平方米。

如何异军突起？必须找到新模式——深度融于生活的商业，也成为“15分钟社区生活圈”的一种全新选项。

深度融入社区生活，在“收纳集成”中做商业创新

鸿寿坊开街，有一个词被反复提及——“理想的附近”。这正是从设计之初，项目对自己的清晰定位，要做深度融入社区的“小而美”商业体。

记者步入鸿寿坊，最明显的感觉是有一种“精致烟火气”，在融入城市肌理的海派里弄建筑里，商业呈现出“小而美”的消费体验。“我们对周边居民区做了调研，在设计过程中，将不同年龄层居民的消费需求与生活方式‘收纳’到一个空间里，重新演绎上海市民文化的生活图景。”瑞安新天地行政总裁张斌说。

创新，就体现在统一又多元的“收纳集成”中。比如，买菜是社区居民的日常。在1.5万平方米空间里，菜场成为一个主角，按照居民的动线，菜场被安排在沿街的铺面中，从早晨6点开始供应早餐和平价菜，居民提着菜篮子就能逛进来，一站式买齐蔬菜水果肉类海鲜，从菜场的另一边穿出去，则可无缝对接商场的其他功能。住在旁边弄堂里的王阿婆逛了一遍，就手动点赞：“老早菜场是菜场，商场是商场，现在融合在一起很有腔调。”

打破时间和空间的局限，菜场功能也在商业体中得到提升。连锁生鲜品牌荟森生鲜相关负责人告诉记者，这家浦西首店将提供生鲜热食加工、蔬菜切配清洗、产品免费配送等“精致”服务，未来部分生鲜可以做到“即买即烧即食”。菜场之上，鸿寿坊还与四叶草堂打造了“可食园艺第三空间”，在场域内增加40余种农作物，常态化开设“家门口”的自然科普课堂。

城市更新里的“碎片”，更需“手术刀式精雕细琢”

今天的商业，尤其是小体量商业体，其实要有更深层次的考量：当中心城区更多转向城市更新中的“新陈代谢”，面对周边大量留存下来的老居民区、办公楼、沿街商铺等，商业如何在焕新中重新回归生活？

“城市更新的商业，应该像手术刀一样去精雕细琢。”在张斌的解读中，小商业体一定要找到方式，与留存下来的在地文化、在地风貌、在地环境共存。以鸿寿坊为例，瑞安保留了鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构，修复装饰主义建筑风貌，大面积旧砖循环利用，让它与周边的环境融合共生。此外，项目还引入了两栋精品甲级办公楼以增加活力，形成多尺度、多功能复合的社区形态。

如今，从任何一条弄堂步入街区，都能感受到开合有致的透气感。在面积近5000平方米的鸿寿坊食集，很多品牌打开了空间。精品咖啡DirtySoe把上海的第三家店开在食集，却也是最特别的一家店，环顾四方，前后左右都没有墙，连天花板都没有，而且咖啡店前台和后厨相距1.6米，来来往往的居民可随意穿梭。但在联合创始人一文的心中，“这是理想的社区商业”，他希望把这里打造成共享咖啡馆，咖啡爱好者可以自己使用机器做咖啡、拉花，也可以来现场烘豆子、做杯测，走出家门就能感受美好生活。

这种城市更新的碎片空间，上海还有很多。有专家认为，社区型商业更新最大的挑战是与周围环境的磨合，这不是仅仅“保留一栋楼”的领悟，而是在保存、发扬、提升的过程中，找到与周边环境和谐相处的关系，“城市更新没有固定模式，需要用心去寻找街区发展的时代意义，并找到创新的解决方法。”

1600个“15分钟社区生活圈”，“圈”出崭新商业机遇

2014年，上海首次提出“15分钟社区生活圈”的概念，如今已成为全国标杆。今年，《2023年上海市“15分钟社区生活圈”行动方案》首次在全市划定1600个“圈”，商业作为“圈子”里最重要的组成单元，迎来了新的发展机遇。

“小而美”商业体充满烟火气，大型社区商业体又如何更深度融入生活？去年6月，国内首个开放式社区购物中心——上海百联西郊购物中心整体闭店升级，确定将于年底前焕新开放。记者日前走访百联西郊看到，这里已进入门店装修的冲刺阶段，多个上海首店已经准备就绪，将打造社区商业的引领者。比如，超级鸟局宠物露营综合体已等待开业，近4500平方米空间不仅提供商品零售、洗护美容、宠物医院、体验互动等服务，更有近1900平方米的宠物户外泳池及露营体验区。

在世邦魏理仕华东区商业部董事胡丹婷看来，上海极强的“首店经济”已深入社区商业，足够吸引美妆类、生活方式类、健身类、餐饮类首店进入这些商业体，与近场的居民形成互动。还有专家认为，新的存量更新项目既要做到传承在地文化，又要加深对新客群的认知，拓展新业态模式，以此来驱动城市片区的更新。

南方国际·不止有工作室策划主管戴超对此深有同感。这个国庆黄金周，位于奉贤区的圆心汇生活广场也将利用在地文化的资源，邀请高校说唱大咖，沪上独立唱作人、青年乐队每天晚上“插电开麦”，“我们希望在商场保留一个可长期发展、长久办展的才艺舞台，让‘商圈+街区’式共享模式飞入奉贤百姓家。”

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