从以私募基金为代表的优质外资机构悄然涌入，到跨国公司地区总部不断扩列，再到尖端科技企业的迅速成长——上海办公楼市场的版图上正在崛起三大新兴势力。如果观察陆家嘴等中央商务区楼宇的最新出租情况，这一趋势已露出端倪。

楼宇出租率，无疑可以成为窥视区域经济活跃度的一个角度。目前，陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。陆家嘴金融城有250多幢商办楼宇。2018年，陆家嘴金融城共有税收亿元楼97幢，并产生沪上首幢税收50亿元的楼宇——上海国金中心。最新权威统计显示，在陆家嘴金融城范围内采样的88幢楼宇中，上海国金中心、金茂大厦、东方金融广场等55幢楼宇出租率超过90%，其中26幢楼宇接近满租。

外资入驻中国市场，上海成为首选

仲量联行中国区研究部总监姚耀在接受记者采访时表示，“近期政府出台的一系列积极政策，包括金融开放、科技创新、减税降费等措施，为各行业稳健发展护航，自贸区新片区以及科创板的上市，将催生更多新兴行业对办公楼市场的需求。”

随着中国扩大开放措施的落地，更多外资优质金融企业正悄然涌入上海。根据仲量联行的观察，这些企业在筹划布局中国业务时，上海往往是入驻中国市场的一大首选地。截至今年上半年，已有全球56家国际资管机构落地陆家嘴，包括韩国未来资产、加拿大鲍尔太平、美国橡树资本等。

尤其是资产管理领域，目前全国已获得私募管理人资格的21家外商独资资管公司，包括富敦投资、贝莱德、安本等在内的19家注册在陆家嘴。另外，中国将取消外资在金融领域持股比例限制的政策提前至2020年，众多外资金融机构正在申请牌照以及积极筹备在华金融业务的过程中，新业务领域带来的办公面积需求也有望持续释放。

浦东嘉里城副总经理高慧莉就告诉记者，“目前嘉里城办公楼出租情况良好，今年上半年办公楼整体出租率接近满租。办公楼外资客户约占65%左右，中资客户占35%。在中资客户中，有许多业内知名的公募基金及私募基金。曾有入驻企业笑称，‘浦东嘉里城可能是全国私募最密集的一栋楼。’我们经常会接到不少私募公司的慕名询问。”

高慧莉也表示，根据不同企业的发展，浦东嘉里城积极配合提供灵活的未来扩展计划，”去年我们引入了联合办公企业Wework，双方经常会有不同形式的合作。如租赁方面，Wework所提供的轻松的办公氛围和灵活的租期，就是传统办公楼的一种补充，可以创造出更加灵活的租赁方案更好满足潜在客户的不同需求。”

科技类企业等新租赁需求直线上扬

值得关注的是， 科创板上市、科创中心建设、自贸区新片区等一系列政策规划，推动了尖端科技企业快速发展，带动科技类行业对上海办公楼以及产业园区市场的租赁需求。2016年科技类企业仅占全市甲级办公楼租赁需求的10%，而过去12个月，科技新媒体行业的租赁占比已接近20%，仅次于金融服务业。包括5G、人工智能、互联网、游戏等在内的尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著。

与此同时，更新后的负面清单以及鼓励外商投资的产业目录也有助于在华外资公司扩展业务和功能，吸引“中国区总部”不断扩列。在中央商务区内，以保时捷为例，该公司从浦东软件园升级搬迁至陆家嘴金融广场，为其中国区总部承租约1. 4万平方米。

“今年，陆家嘴金融城将继续推动楼宇经济提质增效，力争实现税收亿元楼突破100幢，其中10亿元税收楼达24幢左右。”据陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室相关负责人透露，陆家嘴在继续提升楼宇经济的含量方面已经积极布局，“我们会紧抓金融服务业新一轮扩大开放机遇，优化金融科技生态圈，借助科创板契机，有效承接进博会溢出效应，利用空置物业引进优质企业。同时，进一步强化与楼宇的联动，解决楼宇招商中的实际困难，‘政府服务+楼宇租赁服务’，两者紧密衔接，为企业提供一条龙的增值服务。”

作者：唐玮婕

编辑：占悦

责任编辑：戎兵

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